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0,1 %
Taux de logements vacants
Ville de Zurich · 1er juin 2025
Actualités · Bail · Marché du logement
Airbnb à Zurich est restreint : ce que le nouvel arrêt signifie pour les locataires, les bailleurs et le marché du logement
Le Tribunal fédéral a confirmé les nouvelles règles zurichoises visant à empêcher la transformation durable de logements ordinaires en hébergements Airbnb et en business apartments. La location occasionnelle de son propre logement est bien moins touchée que l’exploitation professionnelle de courte durée, et la limite souvent évoquée de 90 nuits ne fait pas partie de cet arrêt.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome Mis à jour : · Temps de lecture : env. 18 minutes
02
235
logements vacants
marché extrêmement tendu
03
7’620
résidences secondaires
3,2 % du parc de logements
04
5’320
appartements gérés professionnellement
2,2 % du parc de logements
Pourquoi cet arrêt est important
Peu de logements vacants.
De nombreux appartements.
Protéger les logements.
Zurich connaît l’un des marchés du logement les plus tendus de Suisse.
Mesure de politique du logement et d’aménagement
01
Seulement 235 logements vacants
Au 1er juin 2025, seuls 235 logements étaient vacants, soit un taux de 0,1 %.
02
7’620 résidences secondaires
Fin septembre 2025, la statistique de la Ville de Zurich recensait également 7’620 résidences secondaires et 5’320 appartements gérés professionnellement.
03
Empêcher les transformations durables
La Ville veut éviter que des logements situés dans des zones à part résidentielle minimale soient retirés durablement du marché ordinaire pour être loués de manière répétée à des visiteurs différents pendant des semaines ou des mois.
Le Tribunal fédéral reconnaît l’intérêt public
Le Tribunal fédéral juge cet objectif de politique du logement et d’aménagement légitime. Il confirme que la Ville peut établir des règles d’intérêt public même si elles touchent à la garantie de la propriété et à la liberté économique.
Chronologie
Depuis
2021
Du Conseil communal au Tribunal fédéral.
Plusieurs étapes politiques, cantonales et judiciaires ont conduit à la règle actuelle.
État de l’article
8 août 2026
21
22 septembre 2021
Le Conseil communal adopte la révision partielle
Le Conseil communal de Zurich adopte la révision partielle excluant certaines utilisations du calcul de la part résidentielle.
22
22 mars 2022
Le canton approuve la modification
La Direction des travaux publics du canton de Zurich approuve la modification.
24
14 mars 2024
Le Tribunal administratif rejette le recours
Le Tribunal administratif du canton de Zurich rejette le recours contre la réglementation.
01
30 avril 2026
Le Tribunal fédéral confirme la règle
Le Tribunal fédéral rejette le recours de quatre entreprises de business apartments, arrêt 1C_401/2024.
02
25 juin 2026
L’arrêt est rendu public
Le Tribunal fédéral publie son communiqué et rend son arrêt accessible au public.
03
8 juillet 2026
Entrée en vigueur décidée
Le Conseil municipal fixe l’entrée en vigueur au 1er septembre 2026.
04
15 juillet 2026
Publication officielle
La décision d’entrée en vigueur est publiée officiellement, avec un délai de recours de 30 jours.
05
8 août 2026
Situation actuelle
Le 1er septembre reste la date d’entrée en vigueur prévue ; l’avis officiel mentionne toujours la possibilité de recours.
Nouvelle règle zurichoise BZO
Ce que prévoit exactement la nouvelle règle zurichoise
Règles Airbnb à Zurich en 2026 : ce que l’arrêt du Tribunal fédéral signifie pour les locataires, les bailleurs, les business apartments et le marché du logement zurichois.
01
Régularité
Locations de courte durée répétées
Le logement ou une partie de celui-ci est proposé de manière répétée pour de courts séjours.
02
Caractère commercial
Utilisation commerciale
Il s’agit d’une mise à disposition commerciale, et non d’un simple accueil privé.
03
Durée
Moins d’un an
Chaque location est limitée à moins d’un an.
04
Résidence principale
Personne n’y habite durablement
Personne n’y a simultanément sa résidence principale ni une utilisation légalement assimilée.
05
Part résidentielle
Non comptabilisé
Si ces conditions sont réunies, le logement ne compte plus dans la part minimale résidentielle prescrite pour le terrain ou le bâtiment.
06
Autorisation
Vérifier le changement d’affectation
Une fois la règle entrée en vigueur, les changements d’affectation tels que la transformation en business apartment doivent être déclarés à l’autorité compétente et peuvent nécessiter une autorisation, même sans travaux.
État juridique
L’arrêt 1C_401/2024 a confirmé la règle sur le fond. La Ville a fixé l’entrée en vigueur au 1er septembre 2026 ; la décision publiée prévoyait une possibilité de recours.
À ne pas confondre
Ce que l’arrêt ne signifie pas
01–03
Pas d’interdiction générale
La règle est ciblée
Ce n’est pas une interdiction générale d’Airbnb dans toute la ville.
Ce n’est pas une limite automatique de 90 nuits issue de l’arrêt du Tribunal fédéral.
Les baux de plus d’un an ou à durée indéterminée ne sont pas concernés par cette règle spécifique.
04–06
Exceptions
Toutes les utilisations ne sont pas concernées
La Ville précise expressément que la location occasionnelle de son propre logement pendant les vacances ou d’autres absences n’est pas visée par cette règle.
La location commerciale de courte durée peut rester possible là où aucune part résidentielle minimale n’est imposée ou lorsque suffisamment de surfaces échappent à cette obligation.
Les hôtels sont traités différemment par le règlement des zones et restent en principe comptabilisés dans la part résidentielle.
Important
La limite de 90 nuits n’est pas encore en vigueur
L’initiative populaire « Protéger le logement – réglementer Airbnb et les business apartments » propose en outre une interdiction de principe des locations de courte durée au-delà de 90 nuits par année civile si le taux de vacance a été inférieur à 1 % durant au moins l’une des trois années précédentes.
Cette règle des 90 nuits ne fait toutefois pas partie de l’arrêt du Tribunal fédéral et n’était pas encore en vigueur le 8 août 2026. L’exécutif municipal prépare un contre-projet destiné au Conseil communal d’ici début janvier 2027. [5] [10]
90
Nuits
Proposition de l’initiative populaire
✕
Pas encore en vigueur
projet politique distinct
Pour les locataires
Que signifie l’arrêt pour les locataires ?
Les locataires doivent distinguer le droit de l’aménagement du territoire du droit du bail. L’arrêt concerne surtout les utilisations autorisées par le règlement zurichois des constructions et des zones. Le droit suisse de la sous-location continue de s’appliquer séparément.
01
Consentement
Obtenir l’accord du bailleur
Une personne qui sous-loue tout ou partie d’un logement loué contre paiement via Airbnb ou une plateforme similaire a en principe besoin du consentement du bailleur.
Selon l’art. 262 CO, le bailleur peut notamment refuser son consentement si les conditions ne sont pas communiquées, sont abusives ou entraînent des inconvénients majeurs.
02
Location occasionnelle
Résidence principale pendant les vacances
La location occasionnelle de sa résidence principale pendant les vacances est nettement moins problématique au regard de la nouvelle règle que son exploitation permanente pour des séjours courts de visiteurs successifs.
Les locataires ne devraient toutefois pas proposer leur appartement sur Airbnb sans l’accord du bailleur.
Airbnb n’est pas interdit de manière générale
Les locations professionnelles et régulières de courte durée sans résidence principale réelle deviennent plus difficiles au regard du droit de l’aménagement, en plus du droit du bail.
Pour les bailleurs et propriétaires
Vérifier la part résidentielle et le changement d’affectation
01
Part résidentielle
Vérifier d’abord le bien immobilier
Avant de proposer des locations professionnelles de courte durée, les propriétaires devraient vérifier la part résidentielle minimale applicable à leur parcelle.
L’enjeu n’est pas seulement de savoir si un bien a été construit comme logement, mais s’il peut encore être compté dans la part résidentielle prescrite.
02
Changement d’affectation
Une autorisation peut être nécessaire
La transformation durable d’un logement ordinaire en business apartment ou hébergement commercial similaire de courte durée peut constituer un changement d’affectation soumis à autorisation.
La Ville annonce qu’elle examinera les signalements concrets d’utilisations non conformes.
Biens existants
Ne pas présumer d’un droit acquis général
La Ville estime que la garantie des situations acquises ne s’applique pas automatiquement aux utilisations commerciales de courte durée facilement réversibles.
Le Tribunal fédéral a également relevé que les juridictions précédentes avaient admis une protection de principe des situations acquises dans leur examen de proportionnalité. Une analyse au cas par cas est donc indiquée.
L’arrêt ne change rien aux locations classiques de longue durée.
Business Apartments
Que signifie l’arrêt pour les exploitants professionnels ?
Les prestataires professionnels de business apartments meublés sont les plus touchés. Quatre entreprises de ce type ont contesté la modification du règlement.
01
Modèle d’affaires
Restriction sensible
Le Tribunal fédéral reconnaît que la nouvelle règle peut restreindre sensiblement ce modèle d’affaires.
02
Proportionnalité
Le tribunal juge l’intervention proportionnée
Le tribunal estime la mesure proportionnée, car d’autres utilisations économiquement viables restent possibles et l’obligation de part résidentielle varie selon les secteurs.
03
Quartiers
Centre-ville davantage touché
Les quartiers centraux où les résidences secondaires et les appartements de service sont nombreux sont particulièrement concernés. La règle peut y avoir un effet plus marqué.
Marché du logement
Pas de chute des loyers.
Davantage de protection.
Effet à long terme.
La règle devrait influencer le marché du logement zurichois sur plusieurs années plutôt que sur quelques mois.
Effet préventif
01
Pas de baisse immédiate et marquée des loyers
L’arrêt ne devrait pas provoquer de forte baisse immédiate des loyers zurichois. Le Tribunal fédéral souligne lui-même que la contribution à la préservation des logements principaux peut être limitée.
02
Certains logements peuvent revenir sur le marché
Chaque logement auparavant réservé aux courts séjours qui revient à la location à long terme augmente l’offre ordinaire.
03
Surtout empêcher de nouvelles conversions
La règle agit surtout de manière préventive. Elle complique la transformation de logements locatifs ordinaires en hébergements de courte durée plus rentables.
Pas des milliers de logements du jour au lendemain
Zurich reste un marché au taux de vacance extrêmement faible, où les logements sont reloués très vite.
0.1
Taux de logements vacants
0,1 %
Ville de Zurich · 1er juin 2025
235
Logements vacants
235 logements
vacants à la date officielle de référence
238K
Parc de logements
238’472
logements fin 2025
7.6K
résidences secondaires
7’620
3,2 % du parc de logements
5.3K
Appartements
5’320
gérés professionnellement · 2,2 %
2.7K+
Double comptage
plus de 2’700
appartements inoccupés également comptés comme résidences secondaires
Vérification interactive
La nouvelle règle BZO pourrait-elle s’appliquer ?
Vérifiez les caractéristiques principales de l’utilisation concernée.
Évaluation
Cette vérification simplifiée ne constitue pas un avis juridique. La part résidentielle applicable, le statut de résidence principale et l’utilisation effective du bien sont déterminants.
5
Critères
pour une première évaluation
§
Sources
Consulter les bases légales
Cas typiques
Comment évaluer différentes situations
01
Location pendant les vacances
Louer son logement principal pendant deux semaines
Évaluation : En principe pas la cible de la règle BZO.
Que faire ? Vérifier tout de même le consentement du bailleur selon le droit du bail.
02
Location de courte durée toute l’année
Logement vide loué à la journée ou à la semaine
Évaluation : Ce cas peut relever directement de la règle.
Que faire ? Vérifier la part résidentielle et l’autorisation de changement d’affectation.
03
Business apartment
Trois à six mois
Évaluation : Très pertinent.
Que faire ? La nouvelle règle peut exclure le logement du calcul de la part résidentielle.
04
Location à long terme
Bail à durée indéterminée
Évaluation : La règle spéciale de courte durée ne s’applique généralement pas.
Que faire ? Respecter le droit du bail et de la construction ordinaire.
05
Chambre Airbnb
Chambre dans un logement principal habité par son occupant
Évaluation : Beaucoup moins concerné.
Que faire ? Vérifier le bail, le règlement d’immeuble et le consentement du bailleur.
06
Hôtel
Traité différemment
Évaluation : L’usage hôtelier est traité différemment en droit de l’aménagement.
Que faire ? Selon la règle confirmée, l’usage hôtelier demeure en principe comptabilisable.
Que faire maintenant
Mesures concrètes pour les personnes concernées
L
Pour les locataires
Clarifier le consentement et l’utilisation permise
- Obtenir l’accord du bailleur avant de publier une annonce Airbnb.
- Communiquer les prix et conditions en toute transparence.
- Ne pas transformer durablement un logement loué en activité commerciale sans examen juridique.
- Respecter le règlement de l’immeuble, le voisinage et l’utilisation autorisée.
P
Pour les propriétaires
Vérifier la part résidentielle et les autorisations
- Vérifier la part résidentielle imposée au bien par le règlement BZO.
- Documenter les utilisations de courte durée existantes et prévues.
- Clarifier avec la Ville l’obligation de permis avant tout changement d’affectation.
- Ne pas présumer d’une garantie générale des situations acquises.
P
Pour les exploitants professionnels
Examiner chaque objet du portefeuille
- Prioriser les objets situés dans les zones à part résidentielle.
- Évaluer séparément les logements avec résidence principale et les modèles de business apartments purs.
- Vérifier les autorisations de chaque objet.
- Suivre également l’initiative et le contre-projet municipal.
C
Pour les personnes en recherche de logement
Continuer à chercher rapidement
- Activer des alertes pour Zurich et les communes voisines.
- Ne pas compter sur un assouplissement rapide du marché.
- Suivre aussi les coopératives, les premières locations et les communes de pendulaires.
- Préparer tous les documents de candidature à l’avance.
Recherche de logement à Zurich
Pourquoi ce sujet concerne les personnes cherchant un logement
Si des logements commerciaux de courte durée reviennent progressivement sur le marché locatif ordinaire, ils devraient rarement rester vacants longtemps.
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Sources
Sources et état des données
Date des informations : .
- Tribunal fédéral : arrêt 1C_401/2024 du 30 avril 2026
- Tribunal fédéral : communiqué du 25 juin 2026
- Ville de Zurich : le Tribunal fédéral confirme la règle sur les locations commerciales de courte durée
- Ville de Zurich : décision d’entrée en vigueur de la révision partielle BZO
- Ville de Zurich : initiative populaire et contre-projet prévu
- Statistique de Zurich : appartements de service et résidences secondaires 2025
- Statistique de Zurich : taux de vacance 2025
- Statistique de Zurich : parc de logements et construction 2025
- Association suisse des locataires : sous-location et accord du bailleur
- Ville de Zurich : texte de l’initiative proposant la limite de 90 nuits
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Réponses directes
Questions fréquentes sur l’arrêt Airbnb à Zurich
Les réponses essentielles en bref.
14
Questions et réponses
Airbnb est-il interdit à Zurich dès septembre 2026 ?
Non. La règle BZO confirmée n’interdit pas Airbnb dans toute la ville. Elle limite surtout les locations commerciales régulières de courte durée sans résidence principale dans les zones à part résidentielle minimale.
Quand la nouvelle règle doit-elle entrer en vigueur ?
Le Conseil municipal a fixé le 1er septembre 2026. La décision a été publiée le 15 juillet avec possibilité de recours. Cet article reflète la situation du 8 août 2026.
Une limite de 90 nuits est-elle désormais applicable ?
Non. La limite de 90 nuits relève d’une initiative populaire distincte, et non de l’arrêt du Tribunal fédéral.
Puis-je louer mon propre logement pendant les vacances ?
La Ville indique expressément que les locations occasionnelles pendant une absence ne sont pas visées par la nouvelle règle. Les locataires ont néanmoins besoin de l’accord du bailleur.
Que signifie « moins d’un an » ?
La règle vise les locations commerciales répétées pour des durées individuelles inférieures à un an. Les baux pluriannuels ou à durée indéterminée n’en relèvent pas.
La règle touche-t-elle tous les quartiers zurichois de la même manière ?
Non. La part résidentielle minimale prescrite est décisive. Là où elle est faible ou nulle, la restriction est moindre.
Les propriétaires doivent-ils déposer une demande de permis ?
La Ville indique que la transformation en business apartment peut nécessiter une autorisation de changement d’affectation, même sans travaux.
Qu’est-ce qui change juridiquement pour les locataires ?
Le droit suisse de la sous-location reste applicable. Une sous-location payante nécessite en principe l’accord du bailleur.
Un bailleur peut-il interdire Airbnb ?
Le consentement peut être refusé pour des motifs légaux, par exemple des conditions abusives ou des inconvénients majeurs. Une annonce sans accord présente un risque important.
Les business apartments sont-ils concernés ?
Oui. Ils font expressément partie des utilisations dont la révision BZO cherche à limiter la prolifération durable.
Les hôtels sont-ils concernés ?
Les hôtels sont traités différemment en droit de l’aménagement et restent en principe comptabilisés dans la part résidentielle minimale selon la règle confirmée.
Cette mesure fera-t-elle baisser les loyers à Zurich ?
Une forte baisse immédiate des loyers paraît peu probable. La règle pourrait toutefois empêcher d’autres conversions et faire revenir certains logements sur le marché locatif classique.
Combien de résidences secondaires compte Zurich ?
Fin septembre 2025, la Ville recensait 7’620 résidences secondaires, soit 3,2 % du parc de logements.
Où trouver des logements s’ils reviennent sur le marché locatif ordinaire ?
Utilisez des alertes et plusieurs canaux. Sur UrbanHome, vous pouvez chercher spécifiquement à Zurich et suivre automatiquement les nouvelles locations.
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L’essentiel
Conclusion : pas d’interdiction d’Airbnb, mais des contraintes accrues pour les modèles professionnels de courte durée
Le Tribunal fédéral n’a pas instauré d’interdiction générale d’Airbnb. Il a toutefois confirmé un levier important pour Zurich : les logements sans résidence principale, loués régulièrement et commercialement pour moins d’un an, ne peuvent plus être comptés comme usage résidentiel ordinaire dans les zones à part minimale de logement.
L’effet est bien moindre pour les locations privées occasionnelles. Les modèles professionnels de courte durée et les business apartments font face à des exigences accrues en matière d’affectation et d’autorisation.
Pour le marché du logement, la mesure vise surtout une protection à long terme contre de nouvelles conversions qu’une solution immédiate contre les loyers élevés.
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