01
Coira
Nuovo meno caro dell'esistente
una delle tre eccezioni
UrbanHome · Notizie sul mercato immobiliare
Sorpresa sul mercato immobiliare: in queste città svizzere gli appartamenti nuovi costano meno
Acquistare un appartamento di nuova costruzione costa quasi sempre di più in Svizzera, ma non ovunque. Un'analisi di 102 città svizzere mostra che a Coira, Zermatt e Delémont nel 2025 i prezzi mediani richiesti per gli appartamenti nuovi erano inferiori di circa il 3–15% rispetto a quelli esistenti.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 12 minuti
02
Zermatt
Nuovo meno caro dell'esistente
una delle tre eccezioni
03
Delémont
Nuovo meno caro dell'esistente
una delle tre eccezioni
04
102 città
Nuovo ed esistente a confronto
Dati Lookmove 2025
Niente cifre dalla precisione ingannevole
Il testo pubblico cita Coira, Zermatt e Delémont e un intervallo complessivo di circa il 3–15% sotto i prezzi degli immobili esistenti. Non assegna tuttavia una percentuale esatta a ciascuna città. Per questo non vengono inventate cifre specifiche. [1]
Metodologia
Annunci.
Mediane.
102 città.
L'analisi confronta i prezzi richiesti negli annunci, non i prezzi ufficiali delle transazioni.
Lookmove · Dati 2025
01
Prezzi mediani richiesti al metro quadrato
L'analisi ha confrontato i prezzi mediani richiesti per gli appartamenti nuovi ed esistenti in 102 città svizzere. [1]
02
Che cosa si intende per nuova costruzione?
Nel set di dati, un appartamento è considerato nuovo se nell'annuncio è indicato esplicitamente come tale, fa parte di un progetto immobiliare o è stato costruito al massimo due anni prima della pubblicazione. Sono inclusi anche gli immobili in costruzione o venduti sulla carta. [1]
03
Dati da oltre 150 fonti
Lookmove raccoglie annunci immobiliari da oltre 150 fonti svizzere, elimina i duplicati e filtra gli annunci obsoleti. [2]
Non è una classificazione ufficiale delle nuove costruzioni
Questa definizione deriva dall'analisi degli annunci. A seconda della qualità delle informazioni, alcuni indicatori possono avere un margine d'errore fino al 10%.
Nuovo ed esistente
Confronto tra sovrapprezzi e sconti sul nuovo
L'analisi evidenzia forti differenze regionali: dalle nuove costruzioni meno costose degli immobili esistenti fino a sovrapprezzi superiori al 70%.
↓
Coira GR
Il nuovo costa meno
Una delle tre città con un sovrapprezzo negativo sul nuovo.
↓
Zermatt VS
Il nuovo costa meno
Una delle tre città con un sovrapprezzo negativo sul nuovo.
↓
Delémont JU
Il nuovo costa meno
Una delle tre città con un sovrapprezzo negativo sul nuovo.
+5.7
Losanna VD
+5,7 %
Sovrapprezzo moderato sul nuovo.
+9.1
Ginevra GE
+9,1 %
Il nuovo costa di più, ma la differenza è inferiore al 10%.
+10.9
Zurigo ZH
+10,9 %
Prezzi elevati, ma sovrapprezzo percentuale relativamente moderato sul nuovo.
+55
Kriens LU
+55 %
Sovrapprezzo molto elevato sul nuovo.
+70
Arlesheim BL
+70 %
Sovrapprezzo estremamente elevato sul nuovo.
+74
Brig VS
+74 %
La differenza maggiore citata nel testo pubblicato da Watson.
Prezzi richiesti, non prezzi effettivi di vendita
I dati provengono dall'analisi Lookmove del 2025 e riguardano i prezzi mediani richiesti. Non sono prezzi ufficiali delle transazioni. [1]
Perché il nuovo può costare meno?
Diversi fattori possono spiegare lo sconto sul nuovo
Un sovrapprezzo negativo non significa automaticamente che le nuove costruzioni siano generalmente sottovalutate.
01–02
Ubicazione e immobili esistenti
Cosa può influenzare la mediana
Ubicazione: I nuovi progetti sorgono talvolta dove ci sono ancora terreni edificabili, non necessariamente nelle zone più centrali o costose.
Composizione dell'offerta esistente: Tra gli annunci di immobili esistenti possono essere sovrarappresentati appartamenti ristrutturati, di qualità o ben posizionati.
03–04
Immobili e offerte
Appartamenti non identici
Dimensioni e qualità degli appartamenti: Superficie, finiture, vista, piano e micro-ubicazione possono essere diversi.
Composizione degli annunci: Le mediane dipendono dagli appartamenti effettivamente offerti sul mercato nell'anno considerato.
Non è un confronto dei prezzi a parità di condizioni
I dati confrontano immobili pubblicizzati, non «lo stesso appartamento nuovo contro lo stesso appartamento vecchio». [1]
Cosa significa per gli acquirenti
Che cosa significano Coira, Zermatt e Delémont per chi acquista?
Le tre eccezioni indicano soprattutto che non bisogna escludere automaticamente le nuove costruzioni per motivi di budget.
Consiglio per chi acquista
Confrontare sempre nuovo ed esistente
Cercando solo appartamenti più vecchi, in questi mercati si rischia di perdere offerte interessanti di nuova costruzione.
Una mediana non è una garanzia di prezzo: un singolo appartamento nuovo può costare molto più di uno esistente nella stessa città.
1
Micro-ubicazione
Confrontare vista e posizione
2
Immobile
Confrontare superficie e finiture
3
Costi
Verificare parcheggio, fondo di rinnovamento e spese accessorie
Zurigo, Ginevra e Losanna
Nelle grandi città il nuovo rimane più caro
Nei tre grandi mercati svizzeri si conferma la tendenza abituale. [1]
VD
Losanna
+5,7 %
Sovrapprezzo relativamente moderato sul nuovo.
GE
Ginevra
+9,1 %
Il nuovo costa di più, ma meno del 10%.
ZH
Zurigo
+10,9 %
Sovrapprezzo percentuale relativamente moderato su prezzi già molto elevati.
Zurigo: quasi CHF 20'000 al metro quadrato
Per Zurigo l'analisi indica una mediana di quasi CHF 20'000 al metro quadrato per gli appartamenti nuovi. Un sovrapprezzo percentuale relativamente piccolo può quindi rappresentare una somma assoluta molto elevata. [1]
Sovrapprezzi elevati
Fino a
+74%
In alcune località il nuovo può costare molto di più.
All'altro estremo, alcuni mercati presentano sovrapprezzi sul nuovo superiori al 50%.
Il fattore decisivo
Confrontare il mercato locale
01
Brig VS
Circa +74%
La maggiore differenza citata nel testo di Watson.
02
Arlesheim BL
Circa +70%
Un altro sovrapprezzo eccezionalmente elevato sul nuovo.
03
Kriens LU
Circa +55%
Anche qui il nuovo costa nettamente più degli immobili esistenti.
«Quanto costa in più il nuovo?» non ha una risposta unica
Il sovrapprezzo varia molto a livello locale e può dipendere da singoli progetti, micro-ubicazioni e composizione dell'offerta.
Prezzi d'acquisto ≠ affitti
Importante: l'analisi riguarda appartamenti in vendita
L'analisi Lookmove riguarda appartamenti di proprietà in vendita e non va confusa con il mercato degli affitti.
Acquisto
Analisi Lookmove
Prezzi richiesti per appartamenti di proprietà
Sono stati confrontati i prezzi mediani richiesti al metro quadrato per appartamenti nuovi ed esistenti in vendita.
Affitto
PwC / FPRE
Dinamiche di mercato diverse
Nel primo trimestre 2026 i canoni dei nuovi contratti per appartamenti esistenti sono aumentati dello 0,4% rispetto al trimestre precedente, mentre quelli delle nuove costruzioni sono diminuiti dello 0,2%. Su base annua gli affitti dell'esistente sono aumentati del 2,6%, contro lo 0,2% del nuovo. [3]
Mercato svizzero 2026
Più costruzioni.
Offerta limitata.
Differenze regionali.
Le tre città dove il nuovo costa meno non indicano un crollo dei prezzi a livello nazionale.
Il mercato rimane eterogeneo
01
Segnali di ripresa dell'edilizia abitativa
PwC rileva i primi segnali di ripresa nell'edilizia residenziale e prevede una crescita nel 2026. [3]
02
L'offerta resta scarsa nei centri urbani
Allo stesso tempo, l'offerta di alloggi nei centri urbani rimane limitata.
03
Circa 4,84 milioni di abitazioni
Secondo i dati dell'Ufficio federale di statistica e dell'Ufficio federale delle abitazioni citati da JLL, la Svizzera contava circa 4,84 milioni di abitazioni alla fine del 2024. [4]
Checklist per acquirenti
Nuovo o esistente: cosa devono davvero confrontare gli acquirenti
Il prezzo al metro quadrato da solo non basta per un confronto economico corretto.
Nuovo
Da verificare
Appartamento nuovo
Prezzo d'acquisto al m²
Capitolato edilizio e qualità delle finiture
Garanzie e disposizioni sui difetti
Regolamento della proprietà per piani
Budget e fondo di rinnovamento
Costi del parcheggio
Date di consegna e completamento
Esistente
Da verificare
Appartamento esistente
Necessità di ristrutturazione
Età di tetto, facciata e impianti tecnici
Fondo di rinnovamento
Ristrutturazioni previste
Consumo energetico
Planimetria e potenziale di trasformazione
Micro-ubicazione e rivendibilità
Confrontare i costi totali su più anni
Un appartamento esistente più economico ma prossimo a una ristrutturazione completa può risultare meno conveniente di uno nuovo leggermente più caro, e viceversa.
Ricerca immobili in vendita UrbanHome
Confrontare appartamenti in vendita su UrbanHome
È particolarmente utile confrontare direttamente nuovo ed esistente nello stesso comune e, se possibile, nella stessa micro-ubicazione.
01
Prezzo
Confrontare i prezzi al metro quadrato
Considerare sempre insieme il prezzo totale, la superficie e il prezzo al metro quadrato.
02
Immobile
Cerca immobili in vendita →
Confrontare nuovo ed esistente
Confrontare anche anno di costruzione, stato, parcheggio, spese accessorie e ristrutturazioni previste.
Fonti
Fonti e data dei dati
Il principale confronto tra città si basa sui dati Lookmove degli annunci di vendita del 2025 ed è stato pubblicato da Watson il 10 agosto 2026.
Data dei dati: . Si tratta di prezzi mediani richiesti, non di prezzi ufficiali delle transazioni.
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04
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Gli ultimi sviluppi del mercato immobiliare svizzero.
Risposte dirette
Domande frequenti su appartamenti nuovi ed esistenti
Le risposte principali in breve.
10
Domande e risposte
Nell'analisi Lookmove del 2025, Coira, Zermatt e Delémont erano le tre città con differenze di prezzo negative tra appartamenti nuovi ed esistenti.
Watson indica per le tre città un intervallo complessivo di circa il 3–15% sotto i prezzi dell'esistente. Il testo pubblico non attribuisce valori esatti a ciascuna città.
No. Le tre città sono eccezioni. Nella grande maggioranza delle città esaminate, gli immobili nuovi costavano più di quelli esistenti.
L'analisi Lookmove indica a Zurigo un sovrapprezzo di circa il 10,9% e un prezzo mediano richiesto per il nuovo di quasi CHF 20'000 al metro quadrato.
Ginevra segnava circa +9,1% e Losanna +5,7% rispetto agli immobili esistenti.
Il testo pubblicato cita Briga con circa +74%, Arlesheim con +70% e Kriens con +55%.
Sono prezzi mediani richiesti al metro quadrato per appartamenti in vendita nel 2025, non affitti.
I nuovi progetti possono trovarsi in zone meno centrali, mentre gli annunci dell'esistente possono includere più immobili ristrutturati o in posizioni privilegiate. Anche dimensioni e qualità sono diverse.
No. Sono prezzi mediani richiesti ricavati dagli annunci immobiliari. Anche la classificazione delle nuove costruzioni non è una definizione ufficiale.
La ricerca acquisti UrbanHome permette di confrontare appartamenti e case in vendita per regione e prezzo.
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In sintesi
Conclusione: non filtrare prima per anno di costruzione
La maggiore sorpresa dell'analisi riguarda Coira, Zermatt e Delémont: in queste città, negli annunci del 2025, gli appartamenti nuovi costavano eccezionalmente meno di quelli esistenti.
Questo non implica che il nuovo sia generalmente più economico. In quasi tutte le altre città esaminate, il nuovo rimane più caro: talvolta di poco, talvolta di oltre il 50%.
La conclusione più importante per gli acquirenti è: Confrontare immobili nuovi ed esistenti nella stessa micro-ubicazione, considerando prezzo al metro quadrato, stato e investimenti futuri.
Acquistare immobili
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Confrontare il nuovo
Verificare gli immobili esistenti
Confrontare il prezzo al m²